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La Inversión Inmobiliaria, un Negocio en Serio

Aún recientemente, el negocio inmobiliario se hacía con un terreno bien localizado y con un análisis superficial de mercado. La experiencia y sensibilidad del promotor, así como un favorable, o al menos estable entorno económico garantizaban el éxito comercial y financiero del proyecto.

Actualmente el mercado inmobiliario presenta una oferta robusta y los mejores segmentos están sobre-ofertados. Incluso se ven desarrollos terminados de buena calidad que apenas se venden, las rentas tienden a la baja. Los costos del dinero, el incierto nivel de pago de los adquirientes o arrendatarios potenciales y la sobreoferta de productos competitivos entre si, obliga a los desarrolladores a disputarse una escasa demanda, castigado sus condiciones de venta a fin de sacudirse los pasivos, olvidándose de los rendimientos. Las tasas y rubros de impuestos a la utilidad y a la tierra son cada vez más estrictos y aplastantes.

Los bienes raíces son activos con un valor patrimonial superlativo para las familias y para las empresas. Por lo tanto, los negocios inmobiliarios resultan de alto riesgo en la medida en que requieren de altos montos de inversión, que están orientadas a satisfacer un mercado futuro, y además se realizan en un ambiente macroeconómico dinámico y hoy francamente complejo e incierto por la globalización. El promotor inmobiliario pretenderá desarrollar de una sola vez, varias unidades en una sección determinada del terreno. En cualquier caso, además de la inversión para todo el terreno, deberá construir un conjunto de bodegas, viviendas, locales comerciales u oficinas. El monto de inversión obliga a recurrir a su mejor fuente de financiamiento. De cualquier forma el riesgo es creciente.

El inversionista inmobiliario sabe que el retorno de su inversión es de largo plazo y de alto riesgo, por lo tanto espera las mayores tasas de rendimiento. El horizonte de realización del proyecto es de varios meses, durante los cuales se presentan movimientos de mercado y contingencias formidables que acrecientan el riesgo y comprometen el rendimiento de la inversión. El proyecto destinado a bodegas, casas, plazas comerciales, lotes, cada uno vive su propio riesgo.

El negocio inmobiliario exige de varios esquemas de análisis de potencialidades y riesgos para determinar el producto que está pidiendo el mercado y puede pagar el cliente final; es necesario anticiparse a las variaciones del mercado para aprovechar las oportunidades que se dan a partir de la misma competencia y para evitar sobrecostos crediticios que lleven al entrampamiento financiero. En resumen, el proyecto debe estructurarse y ejecutarse de manera que el resultado se mantenga controlado en la banda establecida.

Localizar la zona del desarrollo o sacarle el mejor beneficio, conocer el perfil de la competencia y las condiciones de la demanda; determinar el producto adecuado, su costo y precio; formular los programas de ventas o rentas; estructurar el apalancamiento financiero y en general llevar la evaluación integral de proyecto son partes del negocio inmobiliario.............y en lo que podemos ayudar.

Artículo escrito por:

Act. Jorge Fernando Cisneros Lazarillo

fercisneros@bodegasmexico.mx